Bis Februar 2026 zahlte ein neuer Mieter in Dubai rund zehn Prozent mehr als ein Mieter, der seinen Vertrag verlängerte. Seit Mai ist es umgekehrt. Das zeigt unsere eigene Auswertung des amtlichen Mietregisters.
Jeder Mietvertrag in Dubai wird bei Ejari registriert, als Neuvertrag oder als Verlängerung. Wir vergleichen nicht den ganzen Markt, weil sich dort jeden Monat andere Wohnungen mischen. Wir vergleichen gleiche Objekte: dieselbe Lage, dasselbe Projekt, derselbe Objekttyp, dieselbe Flächenklasse. Gemessen wird die Miete je Quadratfuß, als Median, Monat für Monat.
| Monat | Neuvertrag gg. Vormonat | gg. Vorjahresmonat | Neuvertrag gg. Verlängerung |
|---|---|---|---|
| Februar 2026 | +0,5 % | +6,1 % | +10,1 % |
| März 2026 | −1,3 % | +4,4 % | +8,6 % |
| April 2026 | −5,9 % | −1,3 % | +4,3 % |
| Mai 2026 | −4,0 % | −4,6 % | −0,6 % |
| Juni 2026 | −2,6 % | −7,6 % | −1,8 % |
| Juli 2026 | −0,8 % | −7,8 % | −2,0 % |
| August 2026 | 0,0 % | −9,8 % | −2,9 % |
| September 2026* | +1,7 % | −10,4 % | −2,7 % |
Quelle: Dubai Land Department, Ejari-Mietregister, eigene Auswertung The Access House. Median der Veränderung über vergleichbare Objektgruppen, mindestens drei Verträge je Gruppe und Seite. *September vorläufig, Registrierungen bis 25.09.2026.
Bis Februar liefen die Neuvertragsmieten flach bis leicht steigend, gegenüber dem Vorjahr lagen sie gut sechs Prozent im Plus. Am 28. Februar begann der Krieg, am 8. April folgte die Waffenruhe. Genau in diesem Fenster bricht die Reihe: März minus 1,3 Prozent, April minus 5,9 Prozent zum Vormonat. Einen früheren Knick gibt es in den Daten nicht.
Verlängerungen reagieren langsamer, weil sie an laufende Verträge anknüpfen. Deshalb sind Neuverträge seit Mai günstiger als Verlängerungen, zuletzt um knapp drei Prozent.
Juli minus 0,8 Prozent, August 0,0 Prozent, der vorläufige September plus 1,7 Prozent. Das sieht nach einer Wende aus, ist aber noch keine. Der September war auch 2024 mit plus 1,6 Prozent und 2025 mit plus 1,4 Prozent positiv. Plus 1,7 Prozent ist also ein gewöhnlicher September. Belegt ist, dass der Rückgang aufgehört hat. Ob daraus eine Erholung wird, zeigt der Oktober. Wir aktualisieren diese Auswertung, sobald die Zahlen vorliegen.
Wer heute eine vermietete Wohnung kauft, übernimmt den laufenden Vertrag. Das regelt Artikel 28 des Dubaier Mietgesetzes: Ein Eigentümerwechsel berührt einen befristeten Mietvertrag nicht. Stammt dieser Vertrag aus der Zeit vor dem Krieg, liegt die Miete derzeit eher über dem, was eine Neuvermietung bringen würde. Das spricht im Moment für vermieteten Bestand.
Das Risiko liegt beim Vertragsende. Nach Artikel 13 können beide Seiten die Miete bei der Verlängerung neu verhandeln, ausdrücklich auch nach unten. Einigen sie sich nicht, setzt das Mietgericht eine faire Miete fest, orientiert an vergleichbaren Objekten. Umgekehrt ist eine Erhöhung nach Decree 43/2013 nur erlaubt, wenn die Miete mehr als zehn Prozent unter dem Vergleichswert liegt.
TAH-Einordnung
Rechnen Sie die Rendite einer vermieteten Wohnung nicht mit der laufenden Miete, sondern mit dem Niveau, das Neuverträge im selben Gebäude heute erzielen. Und prüfen Sie das Enddatum des Vertrags. Liegt es in den nächsten Monaten, kaufen Sie die laufende Miete nur noch kurz.
Zur Methodik: Juli 2026 ist im Register noch nicht vollständig erfasst, August und September stammen aus den Monatsexporten der DLD. Die Werte dieser Monate können sich mit Nachmeldungen leicht verschieben. Dieser Beitrag ist eine Marktauswertung und keine Rechtsberatung.
Ja, bei Neuvermietungen. In unserer Auswertung des Ejari-Registers lagen Neuvertragsmieten für vergleichbare Objekte im August 2026 rund 9,8 Prozent unter dem Vorjahresmonat, im vorläufigen September rund 10,4 Prozent. Bis Februar 2026 waren sie gegenüber dem Vorjahr noch um rund 6 Prozent gestiegen.
Der Rückgang ist seit Juli 2026 gestoppt: Juli minus 0,8 Prozent, August 0,0 Prozent und der vorläufige September plus 1,7 Prozent gegenüber dem Vormonat. Der September war aber auch 2024 und 2025 saisonal positiv. Eine echte Erholung ist damit noch nicht belegt.
Ein laufender Mietvertrag aus der Zeit vor dem Krieg liegt derzeit eher über dem Niveau neuer Verträge und geht beim Kauf auf den Käufer über. Das Risiko liegt beim Vertragsende, denn bei der Verlängerung können beide Seiten die Miete neu verhandeln, auch nach unten. Kalkulieren Sie deshalb mit dem heutigen Neuvermietungsniveau, nicht mit der laufenden Miete.
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Schicken Sie uns das Objekt. Wir stellen die laufende Miete gegen die Neuverträge im selben Projekt und sagen Ihnen, womit Sie realistisch rechnen können.