Der Immobilienmarkt
in Dubai.

Die Woche hat die Lage zugespitzt. Am 18. August erfasste die Luftverteidigung der VAE zwei ballistische Raketen aus Iran. Eine ging außerhalb der Hoheitsgewässer nieder, eine innerhalb, beide waren nach Darstellung der VAE gegen den Schiffsverkehr gerichtet. Es waren die ersten Geschosse in Richtung VAE-Gebiet seit Monaten, Teheran weist die Darstellung zurück. Am Tag darauf meldete Abu Dhabi den ersten Tag ohne Raketenalarm seit Beginn der jüngsten Serie. Es gab keine bestätigten Einschläge an Land, der Flugbetrieb in Dubai und Abu Dhabi lief durchgehend. Politisch ist der Weg zur Deeskalation schmaler geworden: US-Präsident Trump erklärte am 18. August, es gebe mit Iran weder laufende noch geplante Gespräche, und kündigte zusätzliche wirtschaftliche Maßnahmen an. Das in Maskat verhandelte Verkehrsschema für die Straße von Hormuz bleibt damit unentschieden, Teheran knüpft eine Wiederöffnung weiter an Bedingungen, darunter Kompensation für Kriegsschäden. Die Durchfahrt liegt weiter bei einem Bruchteil des Normalniveaus, zuletzt sieben Schiffe binnen 24 Stunden gegenüber rund 120 vor dem Konflikt. Der EASA-Hinweis für den Luftraum über den VAE und den angrenzenden Golfstaaten gilt unverändert bis zum 31. August. Er schließt keine Flughäfen, empfiehlt europäischen Airlines aber, den Bereich zu meiden.

Der Markt bewegt sich in dieser Phase weniger entlang der Schlagzeilen als entlang des Angebots, und das ist die wichtigere Zahl dieser Woche. Im ersten Halbjahr 2026 wurden in Dubai rund 24.800 Wohneinheiten übergeben, davon etwa 18.900 Apartments, ein Plus von 43 Prozent gegenüber dem Vorjahr (Cavendish Maxwell). Für das zweite Halbjahr stehen nominell rund 47.000 Einheiten im Kalender, realistisch erwartet dieselbe Auswertung 14.000 bis 23.500. Damit läuft 2026 auf das höchste Fertigstellungsvolumen seit 2008 hinaus. Die Preisbewegung folgt dieser Mechanik: Im zweiten Quartal gaben die Wohnpreise um rund vier Prozent nach, die Mieten um 6,2 Prozent (Cushman & Wakefield Core, CBRE). Gleichzeitig zieht der Bestandsmarkt an. Die Verkäufe bezugsfertiger Objekte erreichten im Juli den höchsten Stand seit sechs Monaten, das DLD registrierte im Juli insgesamt 13.930 Verkäufe im Wert von AED 34,88 Mrd., ein Plus von 6,9 Prozent gegenüber Juni. Wer die Korrektur allein dem Konflikt zuschreibt, liest den Markt falsch. Als Referenzpunkt, nicht als sich wiederholendes Muster: In der ersten Märzhälfte 2026 gab das Volumen kurzfristig um rund ein Viertel nach. Die jetzige Bewegung sieht anders aus, sie ist flacher, breiter und angebotsgetrieben.

Für eine Kaufentscheidung sind das zwei getrennte Fragen, und sie werden zu oft vermischt. Die geopolitische ist eine Risikofrage: Was passiert mit Fracht, Versicherung und Baufortschritt, wenn die Blockade zum Dauerzustand wird. Die angebotsseitige ist eine Auswahlfrage: In einem Markt, der in zwölf Monaten so viele Einheiten aufnimmt wie seit 2008 nicht mehr, entscheidet nicht der Zeitpunkt über das Ergebnis, sondern das einzelne Objekt. Austauschbare Ware in Lagen mit vielen gleichartigen Fertigstellungen steht unter Druck. Knappes Angebot in etablierter Lage mit realem Eigennutzwert hält sich deutlich besser. Verhandlungsspielraum gibt es derzeit, aber er ist für sich genommen kein Kaufgrund. Wir prüfen deshalb vor jedem Preisgespräch, wie viel vergleichbares Angebot im Umfeld eines Objekts bis Ende 2027 auf den Markt kommt. Diese Zahl entscheidet über die nächsten drei Jahre mehr als jede Meldung des Tages.

Markteinordnung mit Stand 21. August 2026, keine politische Bewertung und keine Anlageberatung. Wir aktualisieren diese Einschätzung, wenn sich die Lage wesentlich ändert.