Wellness im Haus
Untergeschoss 1 und 2: Gym, Yoga und Pilates, Lap Pool, Spa, Thermalbereich und Grooming.
Sheikh Zayed Road, Dubai · AHS Properties
Das frühere Shangri-La an der Sheikh Zayed Road wird zum Grade-A-Bürogebäude. Architektur Gensler, Übergabe Juni 2028. Ein Umbau statt eines Neubaus, und das verändert die Rechnung.
Lage
Sheikh Zayed Road
nahe Metro Financial Centre
Gebäude
G + 50
Umbau des Shangri-La von 2003
Flächen
1.872 bis 17.563 sqft
vier Formate, laut AHS-Vertrieb
Zahlungsplan
50 / 50
laut AHS-Broschüre
Übergabe
30. Juni 2028
laut Zahlungsplan
Preis
AED 3.850 bis 5.000/sqft
ab AED 7,2 Mio., indikativ
Worum es geht
Über zwanzig Jahre stand an dieser Stelle das Shangri-La, eines der bekanntesten Hotels an der Sheikh Zayed Road. AHS Properties baut den Turm zu Grade-A-Büros um: neue Fassade nach einem Entwurf von Gensler, Innenausbau der Gemeinschaftsflächen durch das hauseigene AHS Atelier. Laut Stapelplan entstehen 177 Büroeinheiten auf den Etagen 3 bis 49, vom Einzelbüro bis zur ganzen Etage. Weil der Rohbau steht, liegt die Übergabe mit Juni 2028 deutlich näher als bei einem Neubau auf derselben Achse.
Lage
Der Turm steht an der Sheikh Zayed Road zwischen den Metrostationen Financial Centre und Burj Khalifa. DIFC und World Trade Centre liegen laut AHS fünf Minuten entfernt, Downtown drei, der Flughafen fünfzehn.
Für eine Firmenadresse ist das die Strecke, die jeder kennt. Im selben Abschnitt verkauft AHS bereits den AHS Tower, das macht den Vergleich im Register möglich.
Architektur
Links das Shangri-La, wie es seit 2003 dasteht, rechts der Entwurf von Gensler. Die beiden spitzen Kronen verschwinden, über den Baukörper legt sich eine neue Fassade mit vertikalen Lamellen, angelehnt an Dünenlinien. Eingang und Vordach werden neu gefasst.
Was im Inneren erneuert wird, Haustechnik, Aufzüge, Leitungen, zeigt die Broschüre nicht. Bei einem Umbau ist genau das die Frage, die vor dem Kauf geklärt sein sollte.
Der Arbeitstag
Laut AHS sind über 30.000 sqft für Wellness und Fitness vorgesehen, über 12.000 sqft für Gastronomie und über 11.000 sqft auf dem Dach. Für Mieter ist das ein Argument, für Eigentümer ein Grund, warum die Fläche vermietbar bleibt.
Untergeschoss 1 und 2: Gym, Yoga und Pilates, Lap Pool, Spa, Thermalbereich und Grooming.
Etage 1: eine Food Hall mit mehreren Küchen, im Erdgeschoss Café und Retail.
Sky Garden, Rooftop-Restaurant und Lounge mit Blick auf Burj Khalifa. Für Kundentermine nach Feierabend.
Ausstattung
Über 1.000 Stellplätze
Business Lounge und BoardroomsUntergeschoss 1, für alle Nutzer
Private Business Suites
Gym, Yoga und Pilates
Lap Pool, Spa, Thermalbereich
Gourmet Food HallEtage 1
Café und Retail im Erdgeschoss
Cigar Lounge und Golfsimulator
Sky Garden und Rooftop Dining
Formate
Die Größen stammen aus Broschüre und Vertriebsinformation von AHS. Verfügbarkeit und Preis je Einheit zeigt erst die Preisliste.
| Etage 3 bis 14 | Individual Offices, neun je Etage | 1.872 bis 2.407 sqft |
| Etage 15 bis 25 | Executive Offices, vier je Etage | 4.173 bis 5.414 sqft |
| Etage 26 bis 37 | Grand Offices, halbe Etage | 8.477 bis 9.823 sqft |
| Etage 38 bis 49 | Ultra Grand Offices, ganze Etage | 17.007 bis 17.563 sqft |
Innenräume
Lobby und Gemeinschaftsflächen zeigt AHS fertig gestaltet. Den Ausbaustandard der Büroflächen selbst nennen die Unterlagen nicht, die Renderings zeigen indikative Möblierung.
Grundrisse
Gegen das Register gerechnet
Die Broschüre spricht von Adresse und Erlebnis. Für die Kaufentscheidung zählen vier Punkte, drei davon aus dem Register.
Der Rohbau steht seit 2003. Deshalb liegen zwischen Kaufvertrag (bis 15. Dezember 2026) und Übergabe (30. Juni 2028) rund achtzehn Monate. Berkeley Tower, ein Neubau an derselben Straße, ist vorläufig für Q3 2030 angesetzt. Die Kehrseite: Was am Bestand erneuert wird und was bleibt, steht nicht in den Unterlagen. Das klären wir schriftlich mit AHS, bevor wir eine Einheit empfehlen.
Für den AHS Tower, denselben Entwickler an derselben Straße, sind von Januar bis Juli 2026 77 Bürokäufe registriert, im Median AED 4.776 je sqft (mittlere Hälfte 4.344 bis 5.027), bei einer typischen Einheit von 3.415 sqft und rund AED 22 Mio. Die Twin Towers liegen mit AED 3.850 bis 5.000 im selben Band, beginnen aber mit deutlich kleineren Einheiten ab AED 7,2 Mio. Auffällig: 43 der 77 Käufe fielen in den Februar, ab März wurden es deutlich weniger.
Der Latifa Tower, ein fertiges Bürogebäude an der Sheikh Zayed Road, lag 2025 und 2026 bei rund AED 2.250 je sqft (17 Verkäufe). Die Twin Towers beginnen bei AED 3.850 je sqft. Der Aufpreis bezahlt Neuzustand, Ausstattung und Marke. Ein umgebautes Bürogebäude, an dem sich dieser Aufpreis nach Übergabe messen ließe, gibt es im Register noch nicht.
Neue Büromietverträge ab 1.000 sqft entlang der Sheikh Zayed Road zwischen World Trade Centre und Financial Centre (Registergebiete Trade Center First und Second) lagen von August 2025 bis Juli 2026 im Median bei rund AED 166 je sqft und Jahr, im oberen Viertel ab rund AED 248 (619 Verträge). Gegen den Einstiegspreis von AED 3.850 sind das brutto rund 4 bis 6 %, vor Service Charge, Ausbau, Leerstand und Erwerbskosten. Die Service Charge nennt AHS noch nicht.
Sie haben ein Büro-Angebot in Dubai, hier oder woanders? Schicken Sie es uns, wir ordnen Preis und Nebenkosten ein.
Die ganze Rechnung, Kapitel für Kapitel: unser Guide „Ein Büro kaufen in Dubai“, kostenlos als PDF.
Ein Büro ist kein Apartment. Der Kaufpreis ist der Anfang, nicht die Summe. Wir rechnen Ausbau, Belegung und Nebenkosten mit, bevor wir von Rendite sprechen.
Unser Zugang
Die Twin Towers sind eines von mehreren AHS-Projekten in unserem Portfolio, neben dem AHS Tower. Wir zeigen sie, wenn ein Büro zur Absicht passt, als Eigennutzung oder als Anlage.
01
Kaufpreis, Ausbau, Service Charge und erzielbare Miete, zusammen gerechnet, nicht einzeln beschönigt.
02
Eigennutzung, Vermietung oder Wertzuwachs sind drei verschiedene Rechnungen. Erst die Absicht, dann die Einheit.
03
Von der Auswahl über die Reservierung bis zur Übergabe, kein Portal, kein Callcenter.
Exposé
Wir senden Ihnen Grundrisse, verfügbare Flächen und Preise, dazu unsere Einordnung: welche Etage, welches Format, was der Umbau bedeutet und wie sich der Zahlungsplan rechnet. Vertraulich, ohne Verteiler.
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