Dubai erhebt keine Einkommensteuer auf private Mieteinnahmen. Das ist richtig und trotzdem nur die halbe Antwort. Ob Sie als Eigentümer am Ende Steuern zahlen, entscheidet nicht der Standort der Immobilie, sondern der Ort, an dem Sie steuerlich zu Hause sind.
Auf private Immobilien fällt in Dubai keine jährliche Grundsteuer an, keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen und keine Steuer auf den Gewinn beim Verkauf. Das sind die Punkte, die in jeder Broschüre stehen, und sie stimmen (siehe auch Steuern in Dubai). Was dabei oft fehlt: Dubai ist deshalb nicht kostenfrei. Beim Kauf fällt einmalig die DLD-Gebühr von 4 Prozent an, laufend kommen Service Charges hinzu. Eine Übersicht dazu finden Sie im Beitrag zu den Transaktionskosten.
Wer in Deutschland seinen Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt hat, ist dort unbeschränkt steuerpflichtig und muss sein weltweites Einkommen angeben. Das gilt auch für Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Dubai. Ob diese Einnahmen in Deutschland besteuert werden und wie, hängt unter anderem davon ab, ob ein Doppelbesteuerungsabkommen greift. Nach Darstellung der Kanzlei JUHN ist das deutsch-emiratische Abkommen zum 31. Dezember 2021 außer Kraft getreten, ein neues wurde bislang nicht unterzeichnet. Für Käufer aus der Schweiz oder Österreich gelten andere Abkommen mit eigenen Regeln. Prüfen Sie den aktuellen Stand deshalb immer mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie rechnen.
Das hat eine praktische Folge für die Renditerechnung. Eine Nettorendite, die in Dubai steuerfrei aussieht, kann für einen in Deutschland ansässigen Käufer nach Steuern deutlich anders ausfallen. Rechnen Sie deshalb nie mit der Dubai-Zahl allein. Mehr zur Begriffslogik: Nettorendite.
Steuerfreie Mieteinkünfte sind nur dann realistisch, wenn der Lebensmittelpunkt tatsächlich nach Dubai wechselt. Dazu gehört, jeden Wohnsitz in Deutschland aufzugeben, nicht nur den Hauptwohnsitz umzumelden. Ein Golden Visa allein begründet keine Steuerresidenz in den VAE. Wer diesen Schritt nur wegen der Immobilie geht, kauft eine Entscheidung mit, die weit über das Objekt hinausreicht. Umgekehrt gilt: Wer in Deutschland bleibt, sollte Dubai nicht als steuerfreie Zone planen.
Seit 2023 erhebt die VAE eine Körperschaftsteuer auf Unternehmensgewinne. Für den privaten Kauf einer Wohnung ist das nach unserem Verständnis in der Regel nicht der Hebel. Relevant wird es, wenn ein Käufer über eine Gesellschaft hält oder die Vermietung gewerblich betreibt. In diesen Fällen lohnt vor dem Kauf eine saubere Prüfung der Struktur, und zwar von jemandem, der beide Rechtsordnungen kennt.
TAH-Einordnung
Wir sind keine Steuerberater und geben uns nicht als solche aus. Wir benennen die Fragen, die vor dem Kauf geklärt sein sollten, und arbeiten mit Ihrem Steuerberater zusammen. Der Fehler, den wir am häufigsten sehen, ist nicht die falsche Antwort, sondern dass die Frage gar nicht gestellt wird.
Erstens: Wo liegt Ihr steuerlicher Wohnsitz heute, und bleibt er dort? Zweitens: Wie werden Mieteinnahmen und ein späterer Verkauf in Ihrem Land behandelt, mit und ohne Abkommen? Drittens: Kaufen Sie privat oder über eine Struktur, und welche Folgen hat das auf beiden Seiten? Viertens: Wie sieht die Nachfolge aus, falls Sie die Immobilie später vererben wollen? Zu Letzterem lesen Sie auch den Eintrag zum DIFC-Testament. Wenn diese vier Fragen beantwortet sind, ist die Rechnung belastbar. Vorher ist sie eine Annahme.
Wenn Sie Ihre Situation einordnen möchten, ist der erste Schritt ein Gespräch, in dem wir Zielbild, Wohnsitz und Struktur sauber aufnehmen, bevor ein Objekt zur Sprache kommt.
In Dubai selbst fällt auf private Mieteinnahmen keine Einkommensteuer an. Ob Sie im Land Ihres Wohnsitzes Steuern zahlen, hängt davon ab, wo Sie steuerlich ansässig sind. Wer in Deutschland ansässig ist, muss sein weltweites Einkommen dort grundsätzlich angeben.
Nach Darstellung der Kanzlei JUHN ist das bisherige Abkommen zum 31. Dezember 2021 außer Kraft getreten, ein neues wurde bislang nicht unterzeichnet. Prüfen Sie den aktuellen Stand vor dem Kauf mit Ihrem Steuerberater.
Nein, auf private Immobilien fällt in Dubai weder eine jährliche Grundsteuer noch eine Steuer auf den Verkaufsgewinn an. Beim Kauf fällt die DLD-Gebühr von 4 Prozent an, laufend entstehen Service Charges.
Nein. Ein Golden Visa begründet allein keine Steuerresidenz. Entscheidend ist, wo Ihr Lebensmittelpunkt tatsächlich liegt und ob Sie Ihre Wohnsitze in Deutschland aufgeben.
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Dieser Beitrag ist ein Auszug. Das komplette Handbuch führt Sie strukturiert durch Markt, Strategien und die Kriterien, auf die es bei einer Kaufentscheidung in Dubai wirklich ankommt.