Guten Tag,

gestern ist Plaza the Yards gelauncht, und wir sind von Beginn an dabei. Nicht, weil es gewerblich ist, sondern weil wir an dieses eine Projekt glauben. Dazu gleich mehr.

272 Büros, und der Zeitpunkt passt

Plaza the Yards ist der gewerbliche Kern eines Masterplans von Beyond in Dubailand, an der E311, der Hauptachse Richtung Abu Dhabi. Vier Blöcke, 272 Büros über Einzelhandel und Gastronomie, Übergabe im dritten Quartal 2029.

Warum ausgerechnet dieses: Ich wohne selbst in der Nähe. Wer dort ein Büro sucht, fährt heute nach Business Bay oder in die Marina, weil es vor Ort schlicht nichts gibt. Der Bedarf ist da, lange bevor das Angebot kommt.

Interessant wird es bei der Rechnung. Büros bringen in unserer Auswertung brutto mehr als Wohnimmobilien, 8,6 gegen 7,1 Prozent. Und während beim Wohnen alle gleichzeitig drängen, ist Gewerbe in Dubai noch ein Markt mit Platz.

Dazu ein Zahlungsplan, der während der Bauzeit nur 40 Prozent abruft. Die restlichen 60 werden erst bei Fertigstellung fällig.

Zwei Dinge, die Sie wissen sollten, bevor Sie rechnen: Übergeben wird shell-and-core, der Innenausbau kommt also obendrauf. Und die Bruttorendite ist brutto, netto entscheidet die Vermietung.

Die Preisliste ist nicht öffentlich, wir haben sie. Einheiten im Block C liegen zwischen rund 1.450 und 3.050 Quadratfuß.

UBS schreibt über Dubai, und das lohnt sich zu lesen

UBS hat seinen Blasenindex vorgelegt, Redaktionsschluss 21. September. Dubai bekommt eine eigene Seite, und sie ist differenzierter, als die Überschrift „Hard braking“ vermuten lässt.

Zwei Sätze daraus sind bemerkenswert. Erstens: Dubai ist laut UBS einer der wenigen Märkte, in denen Kaufen gegenüber Mieten attraktiv bleibt, trotz gestiegener Zinsen. Das ist genau das, was wir in jedem Erstgespräch vorrechnen.

Zweitens hält UBS die strukturellen Vorteile der Stadt für intakt, Lage und Rolle als internationaler Geschäftsplatz, und erwartet eine schnelle Erholung, sobald sich das geopolitische Umfeld bessert.

Was dagegen abkühlt, ist das Tempo. Nach real über zehn Prozent Preiswachstum 2025 endete der Aufschwung laut UBS mit dem Beginn des Iran-Konflikts.

Eigene Darstellung nach Zahlen aus dem Bericht. Den vollständigen Index veröffentlicht UBS hier.

Unser Register sagt dasselbe, über einen anderen Weg

In unserer Auswertung der amtlichen Kaufverträge beginnt der Rückgang bei den Bestandsverkäufen im März 2026, unmittelbar nach Kriegsbeginn Ende Februar. Zwei unabhängige Quellen, dieselbe Zeitlinie.

2025 war der Ausreißer

Beide Befunde messen gegen 2025, und das war ein Rekordjahr. Deshalb haben wir im Marktupdate zwei andere Maßstäbe angelegt.

Gegen 2024: Über die ersten neun Monate liegt 2026 nur 4,6 Prozent darunter. Das Niveau von 2024 ist also praktisch gehalten.

Gegen Berlin: ähnliche Einwohnerzahl, ganz anderer Markt.

Selbst wenn man Dubai auf den Bestand beschränkt und Berlin den gesamten Markt zugesteht, wechselt hier mehr den Eigentümer. Ein Markt, aus dem man wieder herauskommt, ist am Ende mehr wert als eine schöne Prognose.

Marktupdate September

9.511 Kauffälle, 7,7 Prozent weniger als im August. Der Medianpreis je Quadratfuß gibt dabei nur 2,7 Prozent nach, auf 1.650 Dirham. Weniger Bewegung, kaum Preisdruck.

Im Update außerdem: wie sich der Abstand zwischen Neuvertrag und Sitzmiete entwickelt hat, und was von einer Bruttorendite nach Service Charges und Leerstand übrig bleibt.

Neue Folge: Bauqualität

In Folge 10 ist Dima Sanygin zu Gast, Geschäftsführer der Dimaxbau GmbH, seit 2016 Bauunternehmer in Deutschland.

Er hat sich hier Wohnungen aus der Bauperspektive angesehen, und in einer davon nach eigener Schätzung über hundert Punkte gefunden, die er komplett neu machen würde.

Seine Einschätzung zur Richtung ist trotzdem klar: Die Qualität steigt, und in zehn Jahren sieht er deutsches Niveau erreicht. Dazu im Gespräch, warum das Dach am Golf unterschätzt wird und worauf es bei der Übergabe ankommt.

Mit besten Grüßen aus Dubai

Jérôme Adjallé

The Access House

TAH Real Estate Brokerage L.L.C · Iris Bay Tower, Office 903, Business Bay, Dubai · RERA ORN 63025

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