Ein Zahlungsplan ist die Antwort auf die Frage, wann Sie zahlen, nicht darauf, ob die Immobilie ihren Preis wert ist. Wer beides vermischt, kauft den Plan statt des Objekts.
Kurzantwort · Stand 6. November 2026
Ein Zahlungsplan streckt den Kaufpreis, er senkt ihn nicht. Was er kostet, zeigt sich an drei Stellen: an einem möglichen Aufschlag im Grundpreis, an Nebenkosten, die früh fällig werden, und an der Liquidität, die über Jahre gebunden bleibt. Ein Post-Handover-Plan verschiebt Raten hinter die Übergabe, die Mieteinnahmen decken sie nicht automatisch.
Das Down Payment, auf Deutsch die Anzahlung, ist die erste Zahlung auf den Kaufpreis. Bei Off-Plan sind es häufig 10 bis 20 Prozent, bei fertigen Objekten oft rund 10 Prozent zur Reservierung. Bei Off-Plan sichert die Anzahlung die Einheit und löst die Registrierung des Kaufs im Oqood-System aus. Die DLD-Gebühr von in der Regel 4 Prozent kommt zusätzlich, wie in unserem Beitrag zu den Nebenkosten beschrieben. Wer das Down Payment als Gesamtbetrag der ersten Überweisung versteht, plant zu knapp.
Der Zahlungsplan legt fest, in welchen Raten der Preis fließt. Marktüblich sind Aufteilungen zwischen Bauphase und Übergabe wie 80/20, 70/30, 60/40 oder 50/50. Bei 60/40 sind 60 Prozent während des Baus in Etappen fällig, 40 Prozent bei der Übergabe. Daneben gibt es zeitbasierte Pläne mit festen Terminen, unabhängig vom Baufortschritt, und Pläne mit einem Prozent pro Monat. Die Bezeichnungen sind nicht normiert, die Entwickler schneiden die Modelle unterschiedlich zu. Maßgeblich ist deshalb nie das Etikett, sondern die Ratentabelle im Kaufvertrag. Die Raten laufen bei Off-Plan über das Escrow-Konto, dazu mehr im Beitrag zum Käuferschutz.
Beim Post-Handover-Plan wird ein Teil des Kaufpreises erst nach der Übergabe gezahlt, nach unseren ausgewerteten Quellen oft über zwei bis fünf Jahre. Sie können das Objekt dann nutzen oder vermieten, während die Raten weiterlaufen. Das senkt den Kapitalbedarf zum Übergabezeitpunkt, verlängert aber die Bindung. Typisch ist, dass ein größerer Anteil nach hinten rutscht, in Verkäuferangaben häufig 40 bis 60 Prozent des Preises.
Ein Beispiel mit angenommenen Werten, keine Marktangabe: Kaufpreis AED 1.000.000, Plan 40/60 mit 60 Prozent in 36 gleichen Raten nach der Übergabe. Das sind AED 600.000, also rund AED 16.700 im Monat. Bei einer angenommenen Bruttomiete von 6 Prozent im Jahr kommen rund AED 60.000 jährlich herein, also rund AED 5.000 im Monat, davor noch Service Charge und Leerstand. Die monatliche Lücke liegt bei weit über AED 11.000. Das Beispiel zeigt keine Regel, es zeigt die Größenordnung: Wer mit Mieteinnahmen die Raten decken will, sollte mit den realen Mietwerten der konkreten Einheit rechnen, nicht mit der Hoffnung.
Der zweite Kostenpunkt ist der Preis der Flexibilität. Die ausgewerteten Quellen sind sich einig, dass ein Aufschlag im Grundpreis möglich ist, beziffert wird er uneinheitlich: Ein Vermittler nennt 3 bis 8 Prozent, andere nennen keine Zahl. Belastbar belegt ist keine dieser Angaben, weil es keine öffentliche Vergleichsstatistik gibt. Die ehrliche Methode ist der direkte Vergleich: derselbe Typ, derselbe Stock, ein Plan mit schneller Zahlung gegen den Post-Handover-Plan.
Die DLD-Gebühr wird nach den ausgewerteten Quellen früh fällig, bei Vertragsunterzeichnung oder Registrierung. Dazu kommen Verwaltungs-, Registrierungs- und Trustee-Gebühren, deren Höhe je nach Entwickler und Vorgang schwankt. Die Quellen nennen hier unterschiedliche Beträge und teils unterschiedliche Bezeichnungen, deshalb gehört eine schriftliche Gebührenaufstellung vor die Unterschrift.
Wer vor der Fertigstellung weiterverkaufen möchte, braucht in der Regel die Zustimmung des Entwicklers. Verkäuferangaben nennen dafür einen bereits gezahlten Mindestanteil von etwa 30 bis 50 Prozent und eine Gebühr, die ebenfalls nicht einheitlich ist. Bei Zahlungsverzug nennen die Quellen Verzugszinsen und, nach Fristen, die Möglichkeit der Vertragsbeendigung. Wie das im Einzelfall geregelt ist, steht im Kaufvertrag und nicht in der Verkaufsbroschüre. Für die Auslegung rechtlicher Folgen empfehlen wir einen unabhängigen Rechtsanwalt.
Für die Finanzierung zur Übergabe gilt: Banken finanzieren nach Verkäuferangaben meist erst ab einem Baufortschritt von mindestens 50 Prozent, und Nicht-Residenten brauchen oft mehr Eigenkapital. Wer die letzte Rate mit einem Kredit decken will, sollte das vorab klären, siehe Finanzierung für Nicht-Residenten.
TAH-Einordnung
Wir rechnen den Zahlungsplan immer gegen Ihre Liquidität und gegen den Preis eines kürzeren Plans durch, bevor wir ein Projekt empfehlen. Ein scheinbar günstiger Einstieg mit hoher Baurate bindet oft mehr Mittel als gedacht, und ein langer Plan kann den Preis der Flexibilität im Grundpreis verstecken.
Zur Prüfung des Entwicklers selbst und zur Abnahme gibt es ergänzende Beiträge zum Vergleich Ready und Off-Plan und zu Übergabe und Snagging.
Stand 6. November 2026. Ausgewertet wurden Veröffentlichungen von SBA Properties (Januar 2026), Real Estate Club Dubai (März 2026), TownX (Oktober 2026) und MyDubai Off Plan (2026). Es handelt sich um Verkäufer- und Vermittlerangaben, nicht um amtliche Gebührenverzeichnisse oder Gesetzestexte. Eine amtliche Gebührentabelle des Dubai Land Department konnten wir nicht auswerten. Alle Beträge und Quoten verstehen sich daher als Orientierung. The Access House gibt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
Ein Down Payment ist die Anzahlung beim Immobilienkauf, also die erste Zahlung auf den Kaufpreis. In Dubai sind es bei Off-Plan häufig 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises, bei Bestand oft rund 10 Prozent zur Reservierung. Die DLD-Gebühr von 4 Prozent kommt separat dazu.
60/40 heißt: 60 Prozent des Kaufpreises werden während der Bauphase in Etappen gezahlt, 40 Prozent bei der Übergabe. Bei 70/30 und 80/20 verschiebt sich das Verhältnis entsprechend. Welche Raten wann fällig sind, steht im Kaufvertrag (SPA).
Ein Teil des Kaufpreises wird erst nach der Übergabe gezahlt, häufig über zwei bis fünf Jahre. Das schont die Liquidität zum Übergabezeitpunkt. Ein Aufschlag im Grundpreis ist möglich und sollte vor der Entscheidung durch den Vergleich mit dem Preis bei schnellerer Zahlung geprüft werden.
Nicht automatisch. In einem Rechenbeispiel mit AED 1 Mio. Kaufpreis und 60 Prozent über 36 Monate nach Übergabe liegt die Monatsrate bei rund AED 16.700, die Miete bei angenommenen 6 Prozent Bruttorendite bei rund AED 5.000. Die Lücke müssen Sie aus anderen Mitteln tragen.
Nicht grundsätzlich. Ein Zahlungsplan streckt den Kaufpreis, er senkt ihn nicht. Ob im Grundpreis ein Aufschlag steckt, lässt sich nur im direkten Vergleich zeigen. Fragen Sie den Entwickler nach dem Preis bei Zahlung in einem Betrag oder bei kürzerem Plan, und lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben.
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Dieser Beitrag ist ein Auszug. Das komplette Handbuch führt Sie strukturiert durch Markt, Strategien und die Kriterien, auf die es bei einer Kaufentscheidung in Dubai wirklich ankommt.