Kaum ein Begriff wird beim Off-Plan-Kauf in Dubai so oft genannt und so selten erklärt wie Escrow. Er ist die stärkste Schutzvorrichtung, die dieser Markt kennt, und er hat klare Grenzen. Wer beides kennt, verhandelt anders und schläft ruhiger.
Das Escrow-Konto geht auf Gesetz Nr. 8 von 2007 zurück, erlassen nach der Entwicklungswelle, in der Käufergelder in Projekten verschwanden, die nie gebaut wurden. Die Regel dahinter ist einfach: Für jedes Off-Plan-Projekt muss der Entwickler ein eigenes, projektgebundenes Treuhandkonto bei einer von der Dubai Land Department zugelassenen Bank führen. Alle Käuferzahlungen fließen dorthin. Das Geld gehört ab diesem Moment nicht mehr dem Entwickler zur freien Verfügung, sondern dem Projekt.
Ergänzend verlangt die Projektregistrierung, dass der Entwickler vor Vermarktungsbeginn einen substanziellen Eigenanteil an den Baukosten nachweist, in bar oder als Bankgarantie. Damit soll verhindert werden, dass ein Projekt allein aus Käuferraten finanziert wird. Beides zusammen, gebundenes Käufergeld und nachgewiesener Eigenanteil, ist der eigentliche Kern des Dubai-Modells.
Der Entwickler kann nicht einfach abrufen. Freigaben erfolgen in Tranchen gegen bestätigten Baufortschritt, geprüft vom Treuhänder und begleitet von den Kontrollmechanismen der RERA. Verwendet werden dürfen die Mittel für die Zwecke des Projekts, etwa Grundstück, Bau und Planung sowie genehmigte Vertriebskosten, nicht für ein anderes Vorhaben desselben Entwicklers.
Für Sie als Käufer bedeutet das: Der Zahlungsrhythmus Ihres Zahlungsplans und der Baufortschritt sind aneinander gekoppelt, wenn auch nicht taggenau. Ein Plan, der große Beträge sehr früh abruft, verschiebt dieses Gleichgewicht zu Ihren Lasten. Das ist ein Verhandlungsthema, kein Naturgesetz.
Ein Detail, das viele Käufer nicht kennen: Mit der Fertigstellungsbescheinigung wird das Konto nicht sofort geleert. Ein Anteil von fünf Prozent bleibt für ein Jahr einbehalten, gerechnet ab der Eintragung der Einheiten auf die Käufer. Dieser Betrag ist die Sicherheit dafür, dass Mängel nach der Übergabe noch bearbeitet werden.
Praktisch heißt das: Das erste Jahr nach dem Handover ist der Zeitraum, in dem Sie mit dem größten Hebel reklamieren. Wer Mängel dokumentiert und fristgerecht meldet, steht deutlich besser da als jemand, der Monate später anfängt.
Hier trennt sich Aufklärung von Verkaufsargument. Escrow schützt die Verwendung Ihres Geldes. Es garantiert weder, dass das Projekt fertig wird, noch wann, noch zu welchem Wert. Bauverzögerungen sind kein Escrow-Fall. Marktrückgänge sind kein Escrow-Fall. Und wenn ein Projekt eingestellt wird, folgt die Abwicklung des Kontoguthabens einem eigenen behördlichen Verfahren, das Zeit braucht und keine Verzinsung Ihres eingesetzten Kapitals kennt.
Die größte reale Lücke ist banaler: Geschützt ist nur, was tatsächlich auf dem Escrow-Konto landet. Eine Reservierungsgebühr auf ein Maklerkonto, eine Zahlung an ein Firmenkonto des Entwicklers, eine Überweisung auf ein Konto, dessen Name nicht exakt der im Kaufvertrag genannten Treuhandverbindung entspricht, all das steht außerhalb des Systems. Ebenso enden die Wirkungen des Kontos nach der Fertigstellungsphase, was bei Post-Handover-Zahlungsplänen relevant ist, deren Raten noch Jahre nach der Übergabe laufen.
Erstens: Ist das Projekt bei der DLD registriert und trägt es eine Projektnummer? Zweitens: Steht die Escrow-Kontonummer samt Bank ausdrücklich im Kaufvertrag, und stimmt sie mit der Empfängerverbindung Ihrer Überweisung überein? Drittens: Wird Ihre Einheit nach der ersten Zahlung im Zwischenregister eingetragen, also per Oqood? Viertens: Wie ist der Zahlungsplan gegen den Bauzeitplan geschnitten, und was passiert vertraglich bei Verzug?
Diese vier Fragen kosten eine Stunde und entscheiden mehr über Ihr Risiko als jede Renditeprognose in der Broschüre.
TAH-Einordnung
Escrow ist ein guter Grund, in Dubai off-plan zu kaufen, und ein schlechter Grund, nicht mehr hinzusehen. Wir prüfen bei jedem Projekt Registrierung, Treuhandverbindung und den Schnitt des Zahlungsplans gegen den Bauzeitplan, bevor eine Reservierung ausgesprochen wird. Der Schutz wirkt dort am besten, wo man ihn nicht braucht.
Der Unterschied zwischen einem gut geprüften und einem schlecht geprüften Off-Plan-Kauf zeigt sich selten am Tag der Unterschrift. Er zeigt sich zwei Jahre später, wenn ein Termin verschoben wird. Genau darauf bereiten wir eine Entscheidung vor.
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Dieser Beitrag ist ein Auszug. Das komplette Handbuch führt Sie strukturiert durch Markt, Strategien und die Kriterien, auf die es bei einer Kaufentscheidung in Dubai wirklich ankommt.