Die meisten Käufer rechnen den Einstieg bis auf die zweite Nachkommastelle und den Ausstieg gar nicht. Dabei entscheidet sich in Dubai schon beim Kauf, wie sauber ein Verkauf später gelingt: durch Lage, Objekttyp, Vertragsbedingungen und die Frage, wer am Ende überhaupt kaufen will.
Ein Objekt ist nicht automatisch liquide, nur weil der Markt es ist. Im Sekundärmarkt verkaufen sich Wohnungen in etablierten Communitys mit bekannter Gebäudequalität, nachvollziehbaren Service Charges und gängigen Grundrissen deutlich leichter als Sonderformate in Randlagen. Wer beim Kauf die Frage stellt, wer in fünf Jahren dieses Objekt zu welchem Preis haben will, kauft anders.
Am Anfang steht die Preisfindung. Belastbar ist sie nur über tatsächliche Abschlüsse im selben Gebäude oder in vergleichbaren Gebäuden, nicht über Angebotspreise auf Portalen. Steht der Preis, folgt die Einigung mit dem Käufer, in der Regel über eine Verkaufsvereinbarung mit Anzahlung. Danach klärt der Verkäufer das NOC, begleicht offene Service Charges und löst, falls vorhanden, die Hypothek ab. Die Übertragung selbst erfolgt beim Dubai Land Department, danach wird der Title Deed auf den neuen Eigentümer ausgestellt.
Zeit kostet selten die Übertragung, sondern alles davor: ein Käufer zum realistischen Preis, saubere Unterlagen und im Zweifel eine Bank, die ihre Freigabe erst nach Wochen erteilt.
Wer ein Off-Plan-Objekt vor Fertigstellung weitergeben will, braucht in der Regel die Zustimmung des Entwicklers. Viele Entwickler verlangen, dass ein Mindestanteil des Kaufpreises bereits bezahlt ist, und erheben eine Übertragungsgebühr. Die Abwicklung läuft über Oqood, nicht über einen Title Deed. Diese Bedingungen stehen im Kaufvertrag, und sie sind der Grund, warum wir sie vor der Reservierung prüfen und nicht erst, wenn der Verkaufswunsch entsteht.
Der Verkäufer trägt typischerweise die Maklerprovision, die im Markt meist um zwei Prozent liegt und verhandelbar ist, dazu die NOC-Gebühr und offene Service Charges. Die DLD-Gebühr von 4 Prozent zahlt üblicherweise der Käufer, was den Spielraum beim Preis mitbestimmt. Wer auf Kapitalzuwachs setzt, sollte die Kosten beider Seiten in die Rechnung nehmen: Ein Verkauf nach wenigen Jahren muss erst die Transaktionskosten des Einstiegs und des Ausstiegs einspielen, bevor er ein Gewinn ist.
TAH-Einordnung
Wir fragen vor jedem Kauf nach dem Ausstieg: Wer ist der nächste Käufer, welche Vertragsbedingungen gelten für den Wiederverkauf, und was bleibt nach Kosten übrig? Ein Objekt, das sich nicht begründet verkaufen lässt, ist für uns keine Empfehlung, auch wenn der Einstiegspreis überzeugt.
Wenn Sie ein Objekt halten oder einen Kauf prüfen und den Ausstieg mitdenken möchten, rechnen wir ihn gemeinsam mit Ihnen durch, bevor eine Entscheidung fällt.
Die reine Übertragung beim Dubai Land Department ist in der Regel eine Sache von Tagen bis wenigen Wochen, sobald Käufer, Preis und Unterlagen stehen. Die eigentliche Zeit liegt davor: im Finden eines Käufers zum realistischen Preis und in der Klärung von NOC, Service Charges und gegebenenfalls einer Hypothek.
Das No Objection Certificate bestätigt, dass gegen den Verkauf keine Einwände des Entwicklers oder der Gebäudeverwaltung bestehen und offene Service Charges beglichen sind. Es wird vom Entwickler oder der Verwaltung ausgestellt und kostet eine Gebühr, die je nach Projekt unterschiedlich ausfällt.
Häufig ja, aber nicht frei. Viele Entwickler knüpfen den Wiederverkauf an einen bereits gezahlten Mindestanteil des Kaufpreises und verlangen eine Zustimmung samt Gebühr. Die Bedingungen stehen im Kaufvertrag und unterscheiden sich von Projekt zu Projekt, deshalb gehören sie vor dem Kauf geprüft.
Üblich ist, dass der Käufer die DLD-Gebühr von 4 Prozent trägt. Der Verkäufer trägt in der Regel die Maklerprovision, offene Service Charges, die NOC-Gebühr und gegebenenfalls Kosten für die Ablösung einer Hypothek. Abweichungen sind Verhandlungssache.
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Dieser Beitrag ist ein Auszug. Das komplette Handbuch führt Sie strukturiert durch Markt, Strategien und die Kriterien, auf die es bei einer Kaufentscheidung in Dubai wirklich ankommt.