Beim Kauf schaut fast jeder auf den Preis pro Quadratfuß und die erwartete Miete. Was danach jedes Jahr abfließt, bleibt oft im Kleingedruckten. Genau dort entscheidet sich aber, ob aus einer attraktiven Brutto-Rendite am Ende auch eine gute Netto-Rendite wird.
Die Service Charge ist die jährliche Umlage für den Betrieb und Erhalt eines Gebäudes, berechnet pro Quadratfuß Ihrer Fläche. Festgelegt wird sie nicht willkürlich, sondern über das jährliche Budget der Owners Association, also der Gemeinschaft der Eigentümer, die für die gemeinsamen Flächen verantwortlich ist.
In Dubai läuft dieser Prozess reguliert ab. Budgets und Sätze werden über das behördliche System Mollak abgewickelt und von der Immobilienregulierungsbehörde RERA geprüft, bevor sie den Eigentümern in Rechnung gestellt werden dürfen. Das schafft eine Nachvollziehbarkeit, die viele Käufer unterschätzen: Die Zahl ist kein Vorschlag des Maklers, sondern ein genehmigter Satz.
Umgelegt werden typischerweise die Instandhaltung der Gemeinschaftsflächen, Sicherheit und Empfang, Reinigung, Versicherung des Gebäudes, Aufzüge sowie der Betrieb der Amenities wie Pool, Gym oder Lobby. Je mehr ein Turm bietet, desto mehr muss betrieben und gewartet werden, und desto höher liegt die Umlage tendenziell.
Ein Punkt wird regelmäßig übersehen: Die Kühlung über District Cooling ist häufig nicht Teil der Service Charge, sondern wird separat abgerechnet, teils nach Verbrauch, teils über eine feste Kapazitätsgebühr. Wer nur auf die Service Charge blickt und die Kühlung vergisst, rechnet die laufenden Kosten zu niedrig.
Die Brutto-Rendite ist schnell gerechnet: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis. Die Netto-Rendite zieht ab, was tatsächlich anfällt, und die Service Charge ist dabei der größte planbare Posten. Zwei Objekte mit identischer Brutto-Rendite können sich nach Kosten deutlich unterscheiden, allein weil das eine Gebäude teurer im Betrieb ist als das andere.
Deshalb ist die Charge kein Nebenaspekt, sondern ein Bewertungskriterium. Ein amenity-lastiger Turm kann sich lohnen, wenn er dafür höhere Mieten und bessere Vermietbarkeit trägt. Er lohnt sich nicht, wenn die höhere Umlage die Mehrmiete auffrisst.
Verlassen Sie sich nicht auf einen Richtwert für die Community, sondern fragen Sie die reale, aktuelle Zahl für das konkrete Gebäude ab, samt der Entwicklung der letzten Jahre. Eine Historie zeigt, ob der Satz stabil ist oder ob es Sprünge gab. In Dubai lässt sich der genehmigte Satz zudem über den Service-Charge-Index von RERA und die Mollak-Abrechnung gegenprüfen.
Konkrete Zahlen zu nennen wäre unseriös, denn die Umlage variiert stark nach Community, Ausstattung und Alter des Gebäudes. Was zählt, ist nicht ein pauschaler Wert, sondern die reale Zahl für genau das Objekt, über das Sie nachdenken.
Auffällig niedrige Charges bei einem Turm mit vielen Amenities sind eher ein Warnsignal als ein Vorteil. Entweder wird der Betrieb später teurer, oder es baut sich ein Instandhaltungsstau auf, der irgendwann über eine Sonderumlage nachgeholt werden muss. Ebenso genau ansehen sollte man große Sprünge zwischen den Jahren, denn sie deuten auf ein unterfinanziertes Budget oder anstehende Großreparaturen hin.
TAH-Einordnung
Wir rechnen jede Kaufentscheidung nach Kosten durch, nicht vor Kosten. Service Charge und Kühlung gehören für uns in dieselbe Zeile wie der Kaufpreis. Eine hohe Umlage ist kein Ausschlussgrund, eine verdächtig niedrige ist ein Grund, genauer hinzusehen.
Wer die laufenden Kosten von Anfang an mitrechnet, trifft ruhigere Entscheidungen und wird später nicht von der ersten Jahresabrechnung überrascht. Genau diese Zahlen holen wir für Sie ein, bevor eine Empfehlung fällt.
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Dieser Beitrag ist ein Auszug. Das komplette Handbuch führt Sie strukturiert durch Markt, Kosten und die Kriterien, auf die es bei einer Kaufentscheidung in Dubai wirklich ankommt.