Ein Immobilienkauf in Dubai wirkt aus der Ferne undurchsichtig, folgt aber einer klaren Reihenfolge. Wer die Schritte kennt, erkennt schnell, an welcher Stelle Käuferschutz greift und wo die eigentliche Sorgfalt liegt. Dieser Beitrag zeichnet den Ablauf nach, für Off-Plan wie für den Bestand.
Am Anfang steht die Einigung auf Objekt und Preis. Beim Kauf vom Entwickler wird die Einheit über ein Reservierungsformular und eine Anzahlung geblockt. Im Zweitmarkt hält ein unterschriebenes Angebot die Konditionen fest, bevor die Verträge aufgesetzt werden. Dieser Schritt ist verbindlich genug, um ernst genommen zu werden, und der richtige Moment für die erste Prüfung, nicht der letzte.
Beim Neubau folgt der Sale and Purchase Agreement, der Kaufvertrag mit dem Entwickler, in dem Preis, Zahlungsplan und Übergabetermin festgehalten sind. Im Zweitmarkt schließen Käufer und Verkäufer ein Memorandum of Understanding, in Dubai als Form F bekannt, das den Verkauf zwischen den Parteien regelt. Hier lohnt sich der genaue Blick auf Fristen, Konditionen und die Frage, wer welche Kosten trägt.
Beim Off-Plan-Kauf wird der Vertrag über die Oqood-Registrierung vorläufig beim Dubai Land Department erfasst. Die Ratenzahlungen laufen nach Zahlungsplan nicht direkt an den Entwickler, sondern auf ein gesetzlich vorgeschriebenes Escrow-Konto. Der Entwickler darf darauf nur nach geprüftem Baufortschritt zugreifen. Genau das ist der zentrale Käuferschutz beim Kauf in den Bau: Das Geld ist an den Fortschritt gekoppelt, nicht an Versprechen.
Beim Kauf einer fertigen Immobilie braucht es vor der Übertragung das No Objection Certificate des Entwicklers. Damit bestätigt er, dass keine offenen Service Charges oder sonstigen Verbindlichkeiten an der Einheit haften. Ohne dieses Dokument wird der Transfer nicht durchgeführt.
Die eigentliche Eigentumsübertragung findet beim Dubai Land Department statt. Dort wird die DLD-Übertragungsgebühr von 4 Prozent des Kaufpreises fällig, dazu kommen Registrierungs- und Trustee-Gebühren. Ist ein Makler eingebunden, liegt die übliche Provision bei rund 2 Prozent. Weitere konkrete Beträge hängen vom Einzelfall ab und sollten vorab durchgerechnet werden, damit die Nebenkosten keine Überraschung sind.
Mit der Übertragung stellt das Dubai Land Department den Title Deed aus, den offiziellen Eigentumsnachweis auf Ihren Namen. Beim Off-Plan-Kauf tritt der Title Deed an die Stelle der Oqood-Registrierung, sobald das Objekt fertiggestellt und final übertragen ist.
Zur Übergabe gehört das Snagging, die systematische Mängelaufnahme, bevor Sie die Einheit abnehmen. Festgestellte Punkte werden dem Entwickler zur Nachbesserung übergeben. Wollen Sie die Immobilie vermieten, wird der Mietvertrag über Ejari registriert, das offizielle Register für Mietverhältnisse in Dubai.
TAH-Einordnung
Der Prozess ist geordnet, die Sorgfalt liegt in den Details. Wir prüfen Entwickler und Community vor der Reservierung, lesen SPA und Zahlungsplan gegen, verhandeln Konditionen und begleiten Sie durch Transfer und Übergabe. Der Ablauf schützt Sie, unsere Aufgabe ist, dass jeder Schritt auch wirklich zu Ihren Zielen passt.
So gelesen ist der Kauf kein Sprung ins Ungewisse, sondern eine Abfolge, an der man an jeder Stelle die richtigen Fragen stellen kann. Genau das ist unsere Rolle, von der ersten Prüfung bis zum Title Deed.
Der Kauf folgt sechs Schritten: Reservierung, Kaufvertrag (SPA beim Neubau, Form F beziehungsweise MOU im Zweitmarkt), Oqood-Registrierung mit Escrow beim Off-Plan-Kauf oder NOC des Entwicklers beim Bestand, DLD-Transfer, Ausstellung des Title Deed und Übergabe mit Snagging. Der Ablauf ist standardisiert und beim Dubai Land Department geregelt.
Die zentrale Gebühr ist die DLD-Übertragungsgebühr von 4 Prozent des Kaufpreises. Hinzu kommen Registrierungs- und Trustee-Gebühren sowie, wenn ein Makler eingebunden ist, rund 2 Prozent Provision. Diese Nebenkosten sollten vor der Reservierung durchgerechnet werden.
Ja. In den ausgewiesenen Freehold-Gebieten können Ausländer Eigentum uneingeschränkt und ohne Aufenthaltsstatus erwerben. Der Title Deed wird auf den Namen des Käufers ausgestellt.
Der zentrale Käuferschutz ist das gesetzlich vorgeschriebene Escrow-Konto: Ratenzahlungen fließen nicht direkt an den Entwickler, sondern auf ein Treuhandkonto, auf das er nur nach geprüftem Baufortschritt zugreifen darf. Das Geld ist damit an den Baufortschritt gekoppelt, nicht an Versprechen.
Das SPA (Sale and Purchase Agreement) ist der Kaufvertrag mit dem Entwickler beim Neubau. Das MOU, in Dubai als Form F bekannt, regelt den Verkauf zwischen Käufer und Verkäufer im Zweitmarkt.
Beim fertigen Objekt kann der DLD-Transfer nach Vorliegen des NOC innerhalb weniger Tage bis Wochen abgeschlossen werden. Beim Off-Plan-Kauf ersetzt der Title Deed die Oqood-Registrierung erst mit Fertigstellung und finaler Übertragung.
Investoren-Wissen
Das vollständige Investorenhandbuch anfordern
Dieser Beitrag ist ein Auszug. Das komplette Handbuch führt Sie strukturiert durch Ablauf, Kosten und die Kriterien, auf die es bei einer Kaufentscheidung in Dubai wirklich ankommt.