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Dubai hatte eine laute Woche. Am Montag hat ein Entwickler in der Coca-Cola Arena verkündet, dass Karim Benzema mehrere Wohnungen in seinem neuen Mercedes-Benz-Turm in Meydan gekauft hat. Am Samstag stand Pep Guardiola in der Etihad Arena auf der Bühne, als Markenbotschafter der Manchester City Residences, und Erling Haaland meldete sich per Video als Villenkäufer.

Beides sind Branded Residences. Und beides ist ein guter Anlass, das Thema einmal nüchtern zu sortieren.

Was eine Branded Residence ist, und was nicht

Der Begriff deckt drei sehr verschiedene Dinge ab. Hotelmarken, die das Haus auch betreiben. Lifestyle-Marken aus Auto, Mode und Design, die ihren Namen und ihr Design lizenzieren. Und neu: Sportvereine.

Für Sie als Käufer ist das der entscheidende Unterschied. Mal kaufen Sie eine Dienstleistung mit, mal echtes Design, manchmal nur einen Namen. Was davon zutrifft, steht selten im Prospekt. Das muss man im Einzelfall prüfen.

Die Mechanik dahinter

Warum lizenziert ein Entwickler einen Namen? Weil der Name etwas mitbringt, das der Entwickler selbst nicht hat: globale Bekanntheit und ein Image. Für die Marke ist es Lizenzgeld ohne Baurisiko. Für den Entwickler ein Preisaufschlag, den er mit dem eigenen Namen wahrscheinlich nicht nehmen könnte.

Das ist kein Vorwurf, es ist das Geschäftsmodell. Wenn jeder Namensgeber seine Projekte so gut kennen würde wie wir, würde sich mancher zweimal überlegen, ob er seinen Namen an eine Fassade hängt, die seinen eigenen Ansprüchen nicht genügt.

Dubai ist Weltmeister, und das ist nicht nur gut

Knight Frank zählt in seinem Residence Report 2026/27 für Dubai 175 Projekte mit Markennamen, 68 fertig und 107 in der Pipeline. Miami als Nummer zwei kommt auf 73, London auf 30.

Dieselbe Quelle nennt einen durchschnittlichen Aufschlag von gut einem Drittel gegenüber vergleichbaren Objekten ohne Marke, bei den großen Hotelmarken deutlich mehr.

Das ist ein Durchschnitt, und er gilt beim Kauf. Ob Sie ihn beim Verkauf zurückbekommen, hängt davon ab, ob der Name dann noch zieht.

Dazu kommt die Menge. 107 Projekte in der Pipeline heißt: Der Markenname wird in Dubai gerade vom Alleinstellungsmerkmal zur Standardausstattung. Je mehr Türme einen Namen tragen, desto weniger ist der Name beim Wiederverkauf wert.

Was ein prominenter Käufer über ein Projekt sagt

Ehrlich: wenig. Dass Benzema oder Haaland kaufen, ist eine Marketingentscheidung des Entwicklers, keine Marktinformation. Zu welchen Konditionen so ein Kauf zustande kommt, erfährt niemand. Die Nachricht sagt etwas über das Werbebudget, nicht über Lage oder Preis je Quadratfuß.

Drei Fragen vor dem Kauf

Wer baut, und was hat er vorher gebaut? Das Logo beantwortet sie nicht. Auch Entwickler mit vielen übergebenen Türmen setzen auf fremde Namen. Wie gut gebaut wird, zeigt deshalb nicht der Name, sondern das, was der Entwickler vorher übergeben hat.

Wer betreibt das Haus nach der Übergabe? Steht die Marke im Gebäude oder nur darauf? Bei einem Hotelbetreiber liegen die Service Charges regelmäßig deutlich über denen eines normalen Towers, und das jedes Jahr.

Gibt es registrierte Vergleichsverkäufe? In Meydan und am Yas-Kanal gibt es sie nicht, beides sind neue Gebiete ohne Vorverkäufe. Jede Renditezahl dort ist eine Annahme. Wir nennen deshalb keine.

Wie es aussehen kann

Zwei Projekte aus unserem Angebot, aus zwei verschiedenen Gründen.

Fairmont Residences Solara Tower, Downtown, wenige Gehminuten vom Burj Khalifa. Fairmont ist hier über eine Lizenz dabei: Gebaut und betrieben wird vom Entwickler, Name und Servicestandard kommen von Fairmont. Die Projektunterlagen sagen offen, dass die Lizenz enden kann. Was dann bleibt, ist eine gewachsene Lage mit genug registrierten Verkäufen, um jeden Preis daran zu messen.

Manchester City Yas Residences auf Yas Island in Abu Dhabi. Wir hätten es auch ohne Vereinsnamen aufgenommen, weil es unabhängig vom Namensgeber ein attraktives Projekt ist.

Direkt am Yas Canal, zehn bis fünfzehn Minuten zum Flughafen, rund eine Stunde nach Dubai. In der zweiten Phase Townhouses, Duplexe und Villen mit eigenem Grundstück. Der Verein bringt eine Trainings-Akademie mit, getragen wird das Projekt von der Lage.

Unser Fazit

Branded Residences sind nicht schlecht. Es gibt Häuser, in denen der Name beim Wiederverkauf nachweislich getragen hat, fast immer mit Hotelbetrieb und in gewachsenen Lagen. Und es gibt genauso viele, in denen Sie den Aufschlag bezahlt und nie zurückgesehen haben.

Der Unterschied liegt nicht im Namen auf der Fassade. Er liegt in Lage, Entwickler, Betreiber und Vergleichsbasis. Genau die Punkte, die wir auch ohne Marke prüfen.

Wenn Sie ein konkretes Angebot auf dem Tisch haben, schicken Sie es uns. Wir legen es gegen das Register, soweit es eines gibt, und sagen Ihnen, was davon die Marke ist und was das Objekt.

Neue Folge: Was die Krise aussortiert hat

In Folge 11 ist Nils Kochan zu Gast, seit dreieinhalb Jahren Makler in Dubai und die ganze Krise über vor Ort.

Zwei Makler über das Krisenjahr: wer geblieben ist, wer verkauft hat und warum die Preise trotz eingebrochenem Volumen gehalten haben. Dazu, warum tausend gleiche Wohnungen im selben Turm beim Wiederverkauf ein Problem sind.

Mit besten Grüßen aus Dubai

Jérôme Adjallé

The Access House

TAH Real Estate Brokerage L.L.C · Iris Bay Tower, Office 903, Business Bay, Dubai · RERA ORN 63025

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