Briefing · Sonderausgabe Commercial · Oktober 2026
|
|
|
Guten Tag, wer in Dubai ein Unternehmen führt, zahlt in der Regel jedes Jahr Büromiete an jemand anderen. Ein eigenes Büro dreht das um. Es rechnet sich aber anders als eine Wohnung, und genau dort entstehen die meisten Fehlkäufe. Heute deshalb, wie am Donnerstag angekündigt, nur Commercial: was unser Register zum Büromarkt sagt, und vier aktuelle Projekte, die dieselbe Frage auf vier sehr verschiedene Arten beantworten.
|
|
Was das Register zum Büromarkt zeigt
Fast doppelt so teuer. Bestandsbüros kosten in denselben Gebäuden heute rund 97 Prozent mehr je Quadratfuß als 2023. Von 2025 auf 2026 waren es noch 16 Prozent, das Tempo lässt nach. 8,6 gegen 7,1 Prozent. So viel Miete bringt ein Büro brutto im Verhältnis zum Kaufpreis, gegen eine Wohnung. Netto schrumpft der Abstand, weil Service Charges, Leerstand und Ausbau bei Büros höher liegen. Zwei von drei Käufen sind Neubau. 2023 waren es vier Prozent. Ein Teil des Sprungs kommt daher, dass seit März 2026 deutlich weniger Bestandsbüros verkauft werden. Eigene Auswertung DLD-Kaufregister, Januar bis Juli 2023 bis 2026, Preise im Panel gleicher Gebäude. Mieten aus dem Ejari-Register, August 2025 bis Juli 2026, brutto.
|
|
|
Vier Projekte, vier Ansätze Was mich an den aktuellen Büroprojekten interessiert: Jedes setzt auf etwas anderes. Das eine auf die Adresse, das zweite auf die Nähe zum Zuhause, das dritte auf einen großen Namen und das vierte auf ein Gebäude, das schon steht.
|
|
01 · Über den Bauträger Berkeley Tower: die erste Adresse, neu gebaut Wenn Sie eine Adresse wollen, die man auch in zehn Jahren niemandem erklären muss, ist das der naheliegende Kandidat. Ellington baut einen Grade-A-Büroturm direkt an der Sheikh Zayed Road in Business Bay, mit Nebeneingang zur Metro. Das ist der klassische Weg: bekannter Bauträger, erste Lage, Neubau. Der Preis dafür ist Zeit, die Übergabe ist für das dritte Quartal 2030 geplant. Die Interessenbekundungen laufen bereits, und acht Etagen sind schon vergeben, bevor der Turm offiziell startet. Mit dem Launch am Freitag rechne ich damit, dass die besten Flächen schnell weg sind. Wenn Sie eine bestimmte Höhe, Ausrichtung oder Größe im Kopf haben, sollte das deshalb vor dem 30. Oktober auf dem Tisch liegen.
|
|
Berkeley Tower in Kürze
Interessenbekundung läuft, Verkaufsstart 30. Oktober. Flächen vom Einzelbüro bis zur ganzen Etage, Freehold. 70/30. 30 Prozent zahlen Sie erst bei Fertigstellung. So bleibt ein Teil des Kapitals im Geschäft, während der Turm entsteht. Rund 4.300 Dirham je Quadratfuß nennt Ellington vorläufig im Schnitt. Verbindlich wird es mit der Preisliste zum Verkaufsstart. Angaben laut Ellington-Unterlagen und vorläufiger Vertriebsinformation, Stand Oktober 2026.
|
|
|
Interesse anmelden Alle Details zum Berkeley Tower
|
|
|
02 · Bewusst abseits Plaza the Yards: arbeiten, wo man wohnt Beyond geht den umgekehrten Weg: Plaza the Yards liegt bewusst abseits der Businesszentren, in Dubailand nahe der großen Wohnviertel im Süden der Stadt. Wer dort wohnt, muss zum Arbeiten nicht mehr in die Stadt pendeln. Sie kennen das Projekt vielleicht aus Briefing 14. Stand heute sind Block A und Block C verkauft, in Block D gibt es noch einzelne Büros. Übergabe ist im dritten Quartal 2029, 60 Prozent zahlen Sie bei Fertigstellung. Büros in Block D anfragen
|
|
03 · Über den Namen
Christian A. Rockefeller Business Tower: ein großer Name an der Sheikh Zayed Road LMD baut zwischen den Metrostationen Business Bay und Burj Khalifa einen Büroturm mit 87 Etagen, gemeinsam mit Christian A. Rockefeller, einem Nachfahren der Familie. Die Idee: Büros mit Hotelservice, also Spa, Restaurants und Lounges im selben Haus. Was wir in Briefing 15 zu Branded Residences geschrieben haben, gilt auch hier. Ein Name bringt Bekanntheit und Image. Ob der Aufschlag beim Wiederverkauf zurückkommt, hängt daran, ob der Name dann noch zieht. Hier ist das besonders offen. Mit dem Rockefeller Center in New York hat der Turm nichts zu tun: Das hat die Familie in den 1930er-Jahren gebaut, seit 2000 gehört es ihr nicht mehr. Der Dubai-Turm ist laut LMD das erste Gebäude der Marke Christian A. Rockefeller überhaupt, eine Vergleichsgröße gibt es also nicht. Preise sind noch nicht veröffentlicht, fertig werden soll er im zweiten Quartal 2031. Briefing 15 nachlesen Angaben laut Pressemitteilung von LMD vom 21.10.2026.
|
|
|
|
04 · Umbau statt Neubau AHS Twin Towers: aus einem Hotel wird ein Büroturm AHS macht, was sie schon beim AHS Tower gemacht haben: ein bestehendes Gebäude kaufen und komplett umbauen. Diesmal ist es das frühere Shangri-La an der Sheikh Zayed Road, gebaut 2003, zwischen den Metrostationen Financial Centre und Burj Khalifa. Weil der Rohbau steht, ist die Übergabe für Ende Juni 2028 geplant, gut zwei Jahre vor Berkeley Tower und drei vor dem Rockefeller-Turm. Wer bald einziehen oder vermieten will, kommt hier am schnellsten zur fertigen Fläche.
|
|
AHS Twin Towers in Kürze
Neue Fassade von Gensler, die beiden Spitzen fallen weg. Innen gestaltet das hauseigene Studio von AHS. 50/50, Einstieg laut AHS indikativ ab 7,2 Millionen Dirham. Offen ist, was im Inneren erneuert wird, also Haustechnik und Aufzüge. Das ist bei jedem Umbau die erste Frage, und sie gehört vor die Reservierung. Angaben laut AHS-Unterlagen und Vertrieb, indikativ, Stand Oktober 2026.
|
|
|
AHS Twin Towers ansehen
|
|
Auf einen Blick
Berkeley Tower · Bauträger, erste Lage, Neubau · Übergabe Q3 2030 Plaza the Yards · nah am Wohnort · Übergabe Q3 2029 Rockefeller Business Tower · internationaler Name · Übergabe Q2 2031 AHS Twin Towers · Umbau im Bestand · Übergabe Juni 2028 Übergabetermine laut Entwicklerunterlagen, vorläufig.
|
|
|
Worauf Sie bei einem Büro achten sollten
|
01 Der Ausbau
Viele Büros kommen im Rohzustand, Böden, Decken, Trennwände und Technik zahlen Sie zusätzlich. Bei großen Flächen wiegt das weniger: Je größer, desto eher wird auch so vermietet, und der Mieter baut selbst aus.
|
|
02 Die Nebenkosten
Service Charges liegen bei Büros deutlich höher als bei Wohnungen und nehmen einen Teil der besseren Bruttomiete wieder weg.
|
|
03 Die Lizenz
Eine Freezone-Firma kann in der Regel nicht einfach in ein Büro auf dem Mainland ziehen. Wenn Sie selbst einziehen wollen, klären Sie das vor der Reservierung.
|
|
|
|
Der TAH Commercial Guide Alles das, und mehr, steht in unserem neuen Guide: zwölf Kapitel auf 19 Seiten, von den Preisen seit 2023 über die Nettorendite bis zu einer Checkliste vor der Reservierung. Dazu ein Kapitel darüber, was sich nicht messen lässt. Guide kostenlos laden
|
|
Welches passt zu Ihnen? Schreiben Sie mir, ob Sie das Büro selbst nutzen oder vermieten wollen und wann Sie es brauchen. Dann sage ich Ihnen, welcher der vier Ansätze dazu passt, oder ob keiner davon. Antworten
|
|
Mit besten Grüßen aus Dubai  Jérôme AdjalléGründer, The Access House
Einordnung, keine Anlageberatung. Projektangaben laut Entwicklerunterlagen und indikativ.
|
|