Freehold oder Leasehold klingt nach einer juristischen Fußnote. Tatsächlich entscheidet dieser eine Begriff im Grundbuch darüber, ob Sie eine Immobilie besitzen oder ein befristetes Nutzungsrecht daran. In Dubai stehen beide Formen nebeneinander, in denselben Suchportalen, oft mit ähnlichen Bildern und ähnlichen Preisen. Der Unterschied wird meist erst im Vertrag sichtbar, und dann ist er groß.
Freehold ist Volleigentum an Gebäude und Grund, unbefristet und vererbbar. Sie werden mit Namen im Title Deed des Dubai Land Department eingetragen, können verkaufen, vermieten, umbauen oder beleihen, ohne dafür die Zustimmung eines übergeordneten Eigentümers zu brauchen. Ein Aufenthaltsstatus in den Emiraten ist dafür nicht erforderlich.
Entscheidend ist die räumliche Einschränkung: Ausländer erwerben Freehold nur in den dafür ausgewiesenen Gebieten. Diese Zonen wurden ab 2002 festgelegt und seither erweitert. Sie umfassen heute den größten Teil dessen, was internationale Käufer ohnehin ansteuern, von Dubai Marina über Downtown, Business Bay und Palm Jumeirah bis zu den Dubailand-Communities. Außerhalb dieser Zonen ist Freehold für Ausländer nicht vorgesehen, unabhängig davon, wie ein Angebot beworben wird.
Leasehold gibt Ihnen das Recht, eine Immobilie für eine feste Laufzeit zu nutzen, in Dubai üblicherweise bis zu 99 Jahre. Der Grund und meist auch die Gebäudesubstanz bleiben beim Freeholder. Sie erwerben also Zeit, nicht Substanz. Innerhalb der Laufzeit können Sie in der Regel bewohnen, vermieten und weiterverkaufen, allerdings häufig nur mit Zustimmung des Eigentümers und innerhalb der Grenzen des Leasehold-Vertrags. Bauliche Veränderungen sind fast immer zustimmungspflichtig.
Der Punkt, den viele Käufer unterschätzen, ist die Restlaufzeit. Ein Leasehold mit 92 verbleibenden Jahren verhält sich im Alltag wie Eigentum. Ein Leasehold mit 40 verbleibenden Jahren ist ein abschmelzender Vermögenswert, dessen Wert sich mit jedem Jahr der Null nähert, und der zunehmend schwerer finanzierbar und schwerer verkäuflich wird. Banken schauen genau auf diese Zahl. Ein Zweitkäufer, der 2045 einsteigt, kauft nicht Ihre Immobilie, sondern den Rest Ihrer Uhr.
Bei Freehold endet der Prozess mit einem Title Deed auf Ihren Namen. Bei Leasehold wird das Nutzungsrecht beim Dubai Land Department registriert, aber der Title Deed für das Grundstück bleibt beim Freeholder. Prüfen Sie deshalb vor jeder Anzahlung drei Dinge: die exakte Bezeichnung der Eigentumsform im Kaufvertrag, die verbleibende Laufzeit in Jahren und die Regeln zu Weiterverkauf, Untervermietung und Verlängerung.
Was am Ende der Laufzeit geschieht, ist der teuerste blinde Fleck. Manche Verträge sehen eine Verlängerungsoption vor, oft zu dann geltenden Konditionen, manche sehen sie nicht vor. Ohne ausdrückliche Regelung fällt die Immobilie am Ende an den Freeholder zurück, ohne Entschädigung. Diese Klausel steht selten im Exposé und fast immer im Vertrag.
TAH-Einordnung
Für die meisten deutschsprachigen Käufer ist Freehold die richtige Antwort, nicht aus Prinzip, sondern weil Planbarkeit, Vererbbarkeit und Weiterverkauf ohne fremde Zustimmung genau das sind, wofür sie nach Dubai kommen. Leasehold ist kein Fehler, aber es braucht einen ausdrücklichen Grund und eine Laufzeit, die zum Zeithorizont passt.
Es gibt Lagen, in denen Leasehold der einzige Zugang ist, etwa in einigen etablierten Vierteln außerhalb der Freehold-Zonen. Wer dort aus persönlichen Gründen wohnen möchte und einen überschaubaren Zeithorizont hat, kann damit vernünftig fahren, vorausgesetzt der Preis spiegelt die begrenzte Laufzeit wider. Als reines Investment mit langem Horizont oder als Grundlage für eine Nachfolgeplanung ist Leasehold in Dubai dagegen selten die bessere Wahl. Auch für den Golden Visa über Immobilieneigentum ist die Eigentumsform relevant, weshalb sie vor dem Kauf und nicht nach dem Antrag geklärt gehört.
Die praktische Konsequenz ist einfach: Klären Sie die Eigentumsform, bevor Sie sich in ein Objekt verlieben, nicht danach. Der Unterschied ist im Preis oft klein und in den Folgen groß.
Freehold ist unbefristetes Volleigentum an Gebäude und Grund, eingetragen auf Ihren Namen im Title Deed. Leasehold ist ein befristetes Nutzungsrecht, in Dubai üblicherweise bis zu 99 Jahre, während Grund und Substanz beim Freeholder bleiben.
Ja, in den ausgewiesenen Freehold-Gebieten erwerben Ausländer uneingeschränkt Volleigentum, eingetragen auf den eigenen Namen. Ein Aufenthaltsstatus in den Emiraten ist dafür nicht erforderlich. Außerhalb dieser Zonen ist Freehold für Ausländer nicht vorgesehen.
Das hängt vom Vertrag ab. Manche Leasehold-Verträge enthalten eine Verlängerungsoption zu den dann geltenden Konditionen, andere nicht. Ohne ausdrückliche Regelung fällt die Immobilie am Ende der Laufzeit ohne Entschädigung an den Freeholder zurück.
Nicht zwingend. Vergleichbare Objekte können ähnlich bepreist sein, obwohl die Rechte deutlich unterschiedlich sind. Sinnvoll ist ein Preis nur dann, wenn er die verbleibende Laufzeit und die Beschränkungen bei Weiterverkauf und Umbau abbildet.
In der Regel ja, aber häufig nur mit Zustimmung des Freeholders und innerhalb der Grenzen des Vertrags. Mit sinkender Restlaufzeit wird der Weiterverkauf schwieriger, weil Käufer und Banken die verbleibenden Jahre einpreisen.
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