Viele deutschsprachige Käufer gehen davon aus, dass eine Dubai-Immobilie entweder bar bezahlt wird oder gar nicht. Das stimmt nicht. Eine Finanzierung ohne Wohnsitz in den Emiraten ist möglich und etabliert. Sie ist nur enger, teurer und dokumentenintensiver, als es die Zinszeile in einer Broschüre vermuten lässt. Und sie rechnet sich seltener, als sie beworben wird.
Der Rahmen kommt von der Zentralbank der Emirate, die Beleihungsgrenzen nach Wohnsitzstatus und Kaufpreisklasse staffelt. Für Käufer ohne Wohnsitz liegen die am Markt angebotenen Quoten typischerweise zwischen 50 und 65 Prozent des Kaufpreises, mit einer weiteren Absenkung oberhalb der Schwelle von rund AED 5 Mio. Praktisch heißt das: Sie bringen 35 bis 50 Prozent als Eigenkapital mit, plus die Kaufnebenkosten, allen voran die DLD-Gebühr von 4 Prozent auf den Kaufpreis.
Die zweite Einschränkung wird oft übersehen: Nicht jede Bank in den Emiraten macht dieses Geschäft. Der Kreis der Institute, die Nicht-Residenten überhaupt bedienen, ist überschaubar, und er verändert sich mit der Risikoneigung der Häuser. Ihre Staatsangehörigkeit, Ihr Wohnsitzland und die Herkunft Ihres Einkommens entscheiden dabei mit, welche Türen offen stehen. Ein pauschales "Banken finanzieren in Dubai zu X Prozent" ist deshalb wertlos, solange Ihr Profil nicht dagegen gehalten wurde.
Marktüblich liegen die Konditionen etwa zwischen 4 und 6 Prozent. Beworben werden meist anfängliche Festzinsphasen über ein bis drei Jahre, zuletzt teils ab rund 3,5 bis 3,8 Prozent. Danach wird auf einen variablen Satz umgestellt, üblicherweise EIBOR plus Bankmarge. Der EIBOR lag im Juli 2026 bei rund 3,78 Prozent für einen Monat und rund 4,15 Prozent für zwölf Monate. Wer einen Dreijahresfestzins von 3,6 Prozent unterschreibt und im vierten Jahr bei EIBOR plus 1,99 Prozent landet, hat die Kalkulation nicht mit dem Zins gemacht, den er am Ende zahlt.
Rechnen Sie deshalb immer zwei Szenarien: die Festzinsphase und die Anschlusskondition auf Basis des heutigen EIBOR plus der vertraglich fixierten Marge. Die Marge ist verhandelbar, der Index nicht.
Eine Finanzierung hat eigene Einmalkosten, die zusätzlich zu den Kaufnebenkosten anfallen. Die Hypothekenregistrierung beim Dubai Land Department kostet 0,25 Prozent der Darlehenssumme plus eine Verwaltungsgebühr von AED 290. Die Bearbeitungsgebühr der Bank liegt je nach Haus zwischen 0,5 und 1,0 Prozent der Darlehenssumme. Das obligatorische Wertgutachten kostet rund AED 2.500 bis 3.500 zuzüglich Mehrwertsteuer und wird auch dann fällig, wenn das Darlehen am Ende nicht zustande kommt. Dazu kommt eine Risikolebensversicherung, deren Prämie mit Alter und Darlehenshöhe steigt.
In Summe landen Sie bei einem Darlehen von AED 2 Mio. grob bei AED 15.000 bis 30.000 an reinen Finanzierungskosten. Das ist kein dramatischer Betrag, aber es ist ein Betrag, der in den meisten Renditerechnungen, die uns Käufer vorlegen, schlicht fehlt.
TAH-Einordnung
Finanzierung ist in Dubai kein Hebel auf die Rendite, sondern ein Instrument zur Liquiditätssteuerung. Bei Bruttorenditen von häufig 6 bis 7 Prozent und Finanzierungskosten von 4 bis 6 Prozent ist der Spread schmal, und nach Service Charges und Leerstand ist er oft verschwunden. Wer finanziert, sollte das tun, weil er sein Kapital anderswo braucht, nicht weil er glaubt, damit die Rendite zu vergrößern.
Bei Off-Plan greift die klassische Bankfinanzierung in der Bauphase in der Regel nicht. Was die Finanzierung trägt, ist der Zahlungsplan des Entwicklers, also gestaffelte Raten gegen Baufortschritt. Eine Bank kommt meist erst zur Fertigstellung oder nach der Übergabe ins Spiel, und auch dann nicht bei jedem Projekt und nicht bei jedem Entwickler.
Ein Post-Handover-Zahlungsplan ist deshalb wirtschaftlich betrachtet eine Entwicklerfinanzierung. Er trägt keinen ausgewiesenen Zins, aber seine Kosten stecken im Kaufpreis. Die ehrliche Prüfung ist einfach: Vergleichen Sie den Preis desselben Objekttyps mit kurzem Zahlungsplan gegen den Preis mit langem Post-Handover-Plan. Die Differenz ist Ihr Zins, nur ohne Etikett.
Der Dirham ist fest an den US-Dollar gekoppelt. Ein Käufer mit Einkommen in Euro, der ein Darlehen in AED aufnimmt, hält damit eine offene Währungsposition zwischen Euro-Einkommen und dollarnaher Schuld. Die Mieteinnahmen kommen in AED und wirken als natürlicher Ausgleich, das Eigenkapital kam aber in Euro und der Verkaufserlös kommt ebenfalls in AED. Das ist kein Argument gegen eine Finanzierung, aber es gehört in die Rechnung, statt in die Fußnote.
Beginnen Sie mit einer Vorabgenehmigung, bevor Sie ein Objekt suchen, nicht danach. Sie kostet wenig, klärt Ihren tatsächlichen Rahmen und macht Sie gegenüber Verkäufern verhandlungsfähig. Für Nicht-Residenten dauert die Prüfung typischerweise zwei bis vier Wochen, abhängig von der Vollständigkeit der Unterlagen.
Vorbereitet gehören: Reisepass, Einkommensnachweise, Kontoauszüge der vergangenen Monate, Steuerbescheide und, je nach Haus, ein Nachweis zur Mittelherkunft. Selbstständige und Gesellschafter sollten mit deutlich mehr rechnen, üblicherweise Jahresabschlüsse und eine Darstellung der Beteiligungsstruktur. Der häufigste Grund für Verzögerungen ist nicht das Profil, sondern nachgereichte Dokumente.
Die praktische Konsequenz: Klären Sie die Finanzierung, bevor Sie eine Reservierung unterschreiben. Eine Anzahlung, die auf eine Zusage wartet, die nie kommt, ist der teuerste Weg, diese Lektion zu lernen.
Ja. Eine Reihe von Banken in den Emiraten vergibt Darlehen an Käufer ohne Wohnsitz, allerdings zu engeren Bedingungen als bei Residenten. Üblich sind Beleihungsquoten von rund 50 bis 65 Prozent des Kaufpreises, das restliche Eigenkapital ist mitzubringen.
In der Regel 35 bis 50 Prozent des Kaufpreises, abhängig von Bank, Objekt und Kaufpreisklasse. Oberhalb von rund AED 5 Mio. sinkt die Beleihungsgrenze weiter. Hinzu kommen Kaufnebenkosten, allen voran die DLD-Gebühr von 4 Prozent.
Marktüblich liegen die Konditionen etwa zwischen 4 und 6 Prozent. Anfängliche Festzinsphasen über ein bis drei Jahre werden teils ab rund 3,5 bis 3,8 Prozent angeboten, danach wird auf EIBOR plus Bankmarge umgestellt. Entscheidend ist die Anschlusskondition, nicht der Einstiegszins.
Die Hypothekenregistrierung beim Dubai Land Department kostet 0,25 Prozent der Darlehenssumme plus eine Verwaltungsgebühr, die Bearbeitungsgebühr der Bank liegt bei 0,5 bis 1,0 Prozent, das Wertgutachten bei rund AED 2.500 bis 3.500 zuzüglich Mehrwertsteuer. Eine Risikolebensversicherung ist in der Regel verpflichtend.
In der Bauphase trägt in der Praxis der Zahlungsplan des Entwicklers die Finanzierung. Eine Bankfinanzierung kommt meist erst zur Fertigstellung oder nach der Übergabe in Betracht. Post-Handover-Zahlungspläne sind faktisch eine Entwicklerfinanzierung, deren Kosten im Kaufpreis stecken statt im Zinssatz.
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