Beim Kauf zählt der Vertrag, am Ende zählt das Register. In Dubai gibt es dafür zwei Dokumente, die Käufer oft verwechseln: den Oqood, der Ihren Anspruch auf eine noch nicht fertige Immobilie festhält, und den Title Deed, der das Eigentum an einer fertigen Immobilie belegt. Wer den Unterschied kennt, weiß, was er in welcher Phase tatsächlich in der Hand hat.
Eigentum an einer Immobilie in Dubai entsteht nicht durch den Kaufvertrag allein, sondern durch die Eintragung beim Dubai Land Department. Ausländer können in den ausgewiesenen Freehold-Gebieten auf den eigenen Namen eintragen lassen. Welches Dokument das belegt, hängt davon ab, ob das Gebäude schon steht.
Beim Kauf im Off-Plan gibt es noch kein Gebäude und damit noch keinen Title Deed. Stattdessen wird der Kaufvertrag (SPA) im Register des Dubai Land Department als Oqood erfasst. Das ist die vorläufige Eintragung Ihres Anspruchs auf die Einheit. Sie schützt Sie in der Praxis vor allem dadurch, dass der Verkauf der Einheit an Dritte registriert und für Außenstehende nachvollziehbar ist.
Wichtig ist die Einordnung: Ein Oqood ist kein Eigentumstitel an einem fertigen Objekt, sondern der registrierte Anspruch darauf. Ihre Raten fließen zusätzlich über das gesetzlich vorgeschriebene Escrow-Konto, das den Baufortschritt und Ihre Zahlungen absichert. Beides gehört zusammen, ersetzt aber nie die eigene Prüfung des Entwicklers.
Ist das Gebäude fertiggestellt und die Übergabe erfolgt, wird das Eigentum im Register auf Sie umgeschrieben und der Title Deed ausgestellt. Beim Kauf einer fertigen Immobilie aus dem Bestand läuft derselbe Schritt bei der Übertragung: Käufer und Verkäufer vollziehen den Transfer, und der Title Deed lautet danach auf den neuen Eigentümer. Voraussetzung ist in beiden Fällen, dass offene Forderungen beglichen sind, etwa ausstehende Raten oder Service Charges.
Drei Punkte entscheiden darüber, ob das Eigentum später sauber bei Ihnen landet. Erstens der Name: Er sollte exakt dem Reisepass entsprechen, und bei mehreren Käufern oder einer Gesellschaft als Erwerber sollte vorab geklärt sein, in welcher Struktur eingetragen wird, auch mit Blick auf Nachlass und Erbfolge. Zweitens die Vertragsbedingungen: Wann wird der Oqood registriert, und welche Regeln gelten für eine Weitergabe der Einheit vor der Übergabe. Drittens die Dokumente: Der Registernachweis gehört in Ihre eigenen Unterlagen, nicht nur in die des Maklers oder des Entwicklers.
TAH-Einordnung
Wir fragen bei jedem Projekt zuerst, auf wessen Namen und in welchem Register was wann eingetragen wird. Ein guter Preis ersetzt keinen sauberen Eintrag. Wer weiß, welches Dokument er in welcher Phase besitzt, entscheidet bei Verkauf, Finanzierung und Nachlass sicherer.
Wenn Sie vor einem Kauf klären möchten, wie die Eintragung in Ihrem Fall aussehen sollte, gehen wir das mit Ihnen durch, bevor etwas unterschrieben wird.
Der Oqood ist die vorläufige Registrierung Ihres Kaufvertrags bei einer Immobilie, die noch gebaut wird. Der Title Deed ist der Eigentumsnachweis für ein fertiges Objekt. Beim Off-Plan-Kauf erhalten Sie zuerst den Oqood und nach der Übergabe den Title Deed.
Beim Off-Plan nach Fertigstellung und Übergabe, sobald die Eintragung im Register erfolgt ist. Beim Kauf aus dem Bestand im Zuge der Übertragung beim Dubai Land Department. Offene Zahlungen oder Gebühren können die Ausstellung verzögern.
Oft ja, aber nicht frei. Viele Entwickler knüpfen die Weitergabe an einen bereits gezahlten Mindestanteil und an eine Zustimmung samt Gebühr. Die Regeln stehen im Kaufvertrag und unterscheiden sich je Projekt.
Auf eine oder mehrere natürliche Personen oder auf eine Gesellschaft. Welche Struktur sinnvoll ist, hängt von Ziel, Nachlassplanung und steuerlicher Situation im Wohnsitzland ab und sollte vor dem Kauf geklärt werden.
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Dieser Beitrag ist ein Auszug. Das komplette Handbuch führt Sie strukturiert durch Markt, Strategien und die Kriterien, auf die es bei einer Kaufentscheidung in Dubai wirklich ankommt.