Der Kaufpreis ist die Zahl, über die gesprochen wird. Die Zahl, die entscheidet, ob eine Kalkulation aufgeht, steht darunter. Wer in Dubai kauft, zahlt je nach Konstellation zwischen rund sechs und neun Prozent über dem Kaufpreis, und der größte Teil davon fällt an einem einzigen Tag an, dem Tag der Übertragung.
Die DLD-Gebühr des Dubai Land Department beträgt 4 Prozent des im Vertrag ausgewiesenen Kaufpreises. Formal ist sie zwischen Käufer und Verkäufer teilbar, in der Marktpraxis trägt sie nahezu ausnahmslos der Käufer. Sie ist fällig bei der Übertragung, nicht vorher, und sie bemisst sich am beurkundeten Preis, nicht am Verkehrswert.
Hinzu kommt eine Verwaltungsgebühr des DLD, rund AED 580 bei einem bezugsfertigen Objekt und ein deutlich geringerer Betrag bei einem Off-Plan-Kauf. Der Unterschied ist technisch und kein Sparpotenzial: Off-Plan wird über Oqood registriert, nicht über einen sofortigen Title Deed.
Die Übertragung selbst läuft über ein Registration Trustee Office, ein vom DLD lizenziertes Büro. Dessen Gebühr liegt bei rund AED 4.000 bis 4.200 je nach Kaufpreisklasse, zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Ausstellung des Title Deed kostet AED 250. Diese Beträge sind fix, sie skalieren nicht mit dem Kaufpreis und fallen bei einer Wohnung für AED 900.000 genauso an wie bei einer für AED 9 Mio.
Das ist der Grund, warum Nebenkosten in Prozent bei kleinen Tickets höher ausfallen. Bei AED 800.000 machen die Fixposten rund 0,6 Prozent aus, bei AED 8 Mio. keine 0,1 Prozent mehr.
Im Sekundärmarkt liegt die Maklerprovision üblicherweise bei 2 Prozent des Kaufpreises zuzüglich 5 Prozent Mehrwertsteuer. Beim Kauf direkt vom Entwickler entfällt für den Käufer in der Regel eine separate Provision, weil der Entwickler den Vertrieb vergütet. Das ist kein Rabatt, sondern eine andere Zahlungsrichtung, und es ändert nichts daran, wessen Interessen der Vermittler vertritt.
Wer als Nicht-Resident finanziert, rechnet mit weiteren Posten: der Hypothekenregistrierung beim DLD in Höhe von 0,25 Prozent der Darlehenssumme zuzüglich einer kleinen Bearbeitungsgebühr, einer Bearbeitungsgebühr der Bank, die sich häufig um 1 Prozent der Darlehenssumme bewegt, und einer Bewertungsgebühr im niedrigen vierstelligen Bereich. In Summe verschiebt das den Gesamtblock von rund 6 bis 7 Prozent auf eher 7,5 bis 9 Prozent.
Drei Kosten tauchen in Standardübersichten selten auf und überraschen deshalb regelmäßig. Erstens die NOC-Gebühr des Entwicklers beim Weiterverkauf, die je nach Entwickler zwischen wenigen hundert und mehreren tausend Dirham liegt. Zweitens die anteilige Service Charge, die beim Wechsel auf den Käufer umgelegt wird, sowie eine im Voraus zu hinterlegende Jahrespauschale bei einigen Communities. Drittens, bei Kauf aus dem Ausland, eine Vollmacht mit Beglaubigung und Legalisierung, die je nach Land mehrere hundert Euro kostet und vor allem Zeit braucht.
TAH-Einordnung
Wir legen die vollständige Kostenaufstellung vor der Reservierung vor, nicht vor der Übertragung. Wer erst am Trustee-Schalter erfährt, was zusätzlich fällig wird, hat die Entscheidung auf einer falschen Zahl getroffen.
Nebenkosten sind kein Buchungsdetail, sie sind Teil des eingesetzten Kapitals. Eine Bruttorendite, die auf den Kaufpreis gerechnet wird, überzeichnet die tatsächliche Verzinsung um genau diesen Prozentsatz. Bei 6,5 Prozent Nebenkosten wird aus einer nominellen Bruttorendite von 7,0 Prozent eine von 6,6 Prozent auf das tatsächlich gebundene Kapital, und das vor Service Charges und laufenden Kosten.
Für den Wiederverkauf gilt dieselbe Logik in die andere Richtung. Ein Verkauf muss die Nebenkosten des Einstiegs erst wieder einspielen, bevor überhaupt ein Gewinn entsteht. Das ist der Grund, warum sehr kurze Haltedauern in Dubai seltener aufgehen, als die Erzählung vom schnellen Weiterverkauf nahelegt.
Bei einem Barkauf sollten Käufer rund 6 bis 7 Prozent über dem Kaufpreis einplanen. Mit Finanzierung liegt der Block eher bei 7,5 bis 9 Prozent, weil Hypothekenregistrierung, Bankgebühr und Bewertung hinzukommen.
Formal ist die Gebühr zwischen den Parteien teilbar, in der Marktpraxis in Dubai trägt sie nahezu immer der Käufer. Abweichende Regelungen sind möglich, müssen aber ausdrücklich vereinbart und im Kaufvertrag festgehalten werden.
Beim Kauf direkt vom Entwickler zahlt der Käufer in der Regel keine separate Provision, weil der Entwickler den Vertrieb vergütet. Die 4 Prozent DLD fallen dagegen auch bei Off-Plan an, registriert wird über Oqood statt über einen sofortigen Title Deed.
Nein. Dubai erhebt weder eine Grunderwerbsteuer im europäischen Sinn noch eine jährliche Grundsteuer. Die DLD-Gebühr ist eine einmalige Übertragungsgebühr. Laufend fallen Service Charges an, und die Steuerpflicht im eigenen Wohnsitzland ist separat zu prüfen.
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Dieser Beitrag ist ein Auszug. Das komplette Handbuch führt Sie strukturiert durch Markt, Strategien und die Kriterien, auf die es bei einer Kaufentscheidung in Dubai wirklich ankommt.